作者：纵横论市
最近跟几个朋友聊天，发现大家都在纠结房子的事。
小李刚结婚，掏空六个钱包凑了200万首付，买了套刚需房。他总在想，这200万砸进去，到2030年还能剩下多少？会不会辛苦攒的钱全打水漂？
老张更愁，手里攥着三套县城房子，挂中介半年了，降价15万都没人问。他看着每月的物业费和贷款，心里发慌：这房子到底还值不值钱？
这恐怕是当下很多人的共同焦虑。
房子不再是闭着眼睛买都能涨的资产。但要说它彻底不值钱，又好像不对——上海、深圳的核心地段，好房子还是有人抢着要。
这种矛盾的市场，其实早在2019年就有人给出过预判。
2019年5月10日，马云在日集体婚礼上当证婚人，那是他最后一次公开聊房地产。他说的话，现在看来像一把钥匙，正好能解开我们今天的困惑 。
我翻了翻资料，马云前后三次公开谈过房子，每一次都挺有预见性。
2008年，他在阿里内部讲话时就说，早年鼓励员工借钱买房，但现在他不这么想了。他判断，靠房地产拉动内需的时代已经过去了，不建议大家盲目买房 。
2013年双十一现场，他更直接：“我并不关心数字，而是希望借助市场的力量将房价打下去。”理由很实在，当时商业地产价格奇高，他想通过网购削弱传统商业的力量，间接挤压泡沫 。
最关键的还是2019年那次。他原话是：“我以前说过未来房子不值钱，大家觉得这个未来是多久，肯定不是这几年，但是记住，30年以后，我们也许每一对年轻人要养八个老人，每一对年轻人要管理和支付五套房子的成本。”
很多人都误解了，以为他说房子会暴跌。其实他的核心逻辑很清晰：不是房价会归零，而是人口结构变了，持有房子的成本会越来越高，高到超过它的增值收益。
而且他明确说了，这不是“这几年”的事，是30年后的趋势。我们现在算的2030年，离他说的30年后还有近20年。
但趋势这东西，从来不是突然到来的。看看2026年的楼市，已经能看到他说的影子了。
国家统计局2026年5月的数据很能说明问题 。
一线城市新房环比涨0.2%，二手房涨0.4%。上海二手房已经四连涨，深圳单月成交破万套，核心区的好房子，房东议价空间越来越小。
二线城市就分化了。杭州、成都、南京这些强二线，取消限购后改善需求集中释放，核心板块房价止跌；但长春、太原、哈尔滨这些弱二线，产业弱、人口外流，新房库存高企，去化周期超24个月，房价还在阴跌。
三四线城市和县城更难。5月三线新房、二手房环比都跌0.4%，全国九成下跌城市都在这一层。年轻人都往大城市跑，早年盖的房子没人接，去化周期超36个月，就算降价几十万，也难找到买家。
成交结构也变了。核心城市二手房成交占比快到45%，成了市场主力。新房开工连续多年下降，土地市场“缩量提质”，人口流出城市干脆暂停供地，整个行业从“增量扩张”转向“存量消化”。
更关键的是四大底层变化，正一步步把马云的预判变成现实。
第一是人口。2025年末，全国总人口连续四年负增长，减少339万人，出生率只有5.63‰，60岁以上老人占比23% 。年轻人都往一线、强二线跑，三四线需求越来越少，这不是短期波动，是长期趋势。
第二是供需。经过二十年开发，全国住房总量饱和，户均超1套。矛盾不再是“没房住”，而是“好房少、差房多”。核心地段的优质房源稀缺，远郊、老破小、商办却严重过剩。
第三是金融属性变了。“房住不炒”成了长效机制，居民加杠杆意愿降到冰点。房产不再是“财富加速器”，投资投机需求退场。重点城市租金回报率回升到2.2%以上，接近理财收益，买房逻辑慢慢回归居住本质 。
第四是政策双轨制。国家队批量收储存量房转保障房，商品房主要承接改善需求，刚需被分流，炒房空间被制度性压缩。政策也不再一刀切，一线稳价、强二线促活、三四线去库存，精准调控让分化更明显。
这些变化叠加起来，就形成了今天的K型楼市。而这，正是我们推演2030年200万房产价值的基础。
基于马云的逻辑，结合当下数据，我们分三种情况算算账。这里要区分三个概念：名义标价、实际净值、流动性折价。还要算上每年3%-4%的持有成本（物业费、维修、折旧）和年化3%的资金机会成本 。
第一种，一线或强二线核心优质房源，比如上海张江、深圳前海、杭州未来科技城这些地方的学区房、地铁房。
这类房子有稀缺性支撑，2030年名义价格可能在210万-230万，看似涨了10%-15%。但算上11年的资金机会成本（约76万）和持有开支，实际收益其实是负的。它能保住名义价格，但想靠它赚钱，很难了。
第二种，普通二线城区、一线远郊的普通住宅。
这类房子人口支撑一般，库存偏高。2030年名义价格可能回落到140万-170万，缩水15%-30%。更麻烦的是流动性，挂牌周期可能长达半年甚至一年，实际成交还要再打7-8折，到手的钱比标价少很多。
第三种，县城、无学区无电梯的老破小、远郊大盘。
这类房子最危险。没有稀缺配套，未来大量继承房源涌入市场，2030年价值可能跌到100万-120万，直接腰斩。更可能的是有价无市，挂在中介几年都卖不掉，彻底失去流动性。
这才是马云说“房子不值钱”的真实含义——不是价格归零，而是作为投资品的价值没了，持有成本高，变现难。
很多人在买房上都有误区，得掰扯清楚。
第一个误区：马云说房子不值钱，就是所有房子都会大跌。
不对。他说的是投资属性弱化，一线核心优质房产有稀缺性托底，不会大幅下跌；只有人口流出、配套薄弱的劣质房源才会持续贬值，不能一概而论。
第二个误区：只要长期持有，房子总能跑赢通胀。
过去普涨时代成立，现在不行了。新增大量继承房源，持有成本逐年上升，普通房产的收益很难覆盖开支，长期持有只会损耗家庭资产。
第三个误区：2030年还远，不用考虑人口、库存问题。
人口负增长、存量房过剩是已经落地的长期趋势。11年时间，足够彻底改变房产供需。买房必须拉长周期看价值，不能只看眼前。
最后给大家几个实在的建议，分三种情况说。
短期半年内，一线、强二线核心板块会平稳微涨；三四线、远郊房源维持阴跌，跌幅会慢慢收窄。
中长期1-3年到2030年，分化会越来越大，持有成本逐年上升，房产投资价值持续减弱，自住会是唯一核心功能。
刚需自住的，优先一线、强二线主城成熟配套板块，只看自住需求，别指望靠房子增值；避开县城、远郊大盘。
手里有多套房的，赶紧把三四线、老旧劣质房源换成核心城市的优质住宅，减少持有负担。
想投资房产的，彻底放弃投机思路。楼市不再适合博取差价，没有稳定租金现金流，就别入场了。
马云多年前的预判，正在被人口、供需变化一步步印证。2030年房产价值分层会更加明显，买房只看自住、看淡增值，才是顺应长期趋势的理性选择。
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